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西安10万元内小户型( 西安三室一厅多少钱)

文章出处: 云销控开盘中心

作者:云销控

发表时间: 2021-09-30 14:07:54

周末和几个朋友吃饭时被问到:

“高新一套二手房挂到10万多/㎡,你怎么看?”

说真的,看到这个消息的第一时间并不惊讶,毕竟是“宇宙高新”,还是学位房。

也许是我脸上的平静刺痛了朋友脆弱的神经,他气愤地说:

“什么教育平均、学位房叫停,根本就是唬人的,这个价钱,是老百姓能买得起的吗!?”

对此我不置可否,因为所谓的名校,从来都是一场残酷的资源竞争。

壹丨昂贵的学区房

饭后我特意去贝壳网上看了下这套房子,发现它并不是最近才出现的,早在2020年8月9日便已经挂牌上线了。

西安惊现10万/㎡学位房!残酷资源竞争下的家长作何选择?

只不过当时的挂牌总价是2150万元,单价76785.71元/㎡,这个价格还算“合理”,因为在贝壳网上,该小区的二手房成交均价是66725元/㎡,10层洋房最新成交价在76917元/㎡。

而后在2020年11月10日,该房源的挂牌价被提高到2850万元,单价达到101786元/㎡。

是什么给了业主如此底气呢?就是因为它带高新一小、一中的学位。

来看一则去年的高考喜报。

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都不需要做什么详尽的数据统计,寥寥数十字:文、理状元,出自高新一中,全省前10/20,高新占了6位。

虽说自古文无第一,但家长们谁不希望状元是自家宝贝呢?

再回顾一下高新一小、一中2020年的招商统计:高新一小招生720人,直升488人;

高新一中招生1500人,直升990人,直升占比均高达60%以上!

也就是说,当你买下高新一小、一中的双学位指标房源,就意味着一只脚踏进了名校,搞不好下一个状元就是自家孩子。

那为什么在11月业主会有一次巨大调价呢?

先抛开故意炒作,这个后面再说。大家有没有发现这套房子的挂牌时间和调价时间是很讲究的,9月是开学季,8月挂牌直达家长时间痛点。

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而11月高考成绩陆续公布,哪个城市升学率高,哪个学校升学率高一目了然,清、北越多,中学越具诱惑力。

西安虽说有五大名校,但我们都知道像西工大、铁一中、交大附中等大多只能教师直系亲属的孩子才有资格,只有高新一中这所民办属性的学校给了更多人机会,再说白点,可以用钱搞定的事那都不是事。

这就很好理解为什么这套房子拥有如此惊人的教育资源溢价了,因为几乎已经形成了从生源-分数-未来良性的滚动闭环。

而这套房子也只是芸芸高新学区房的一个缩影,其背后的推动力来源于教育的不断分化,优质教育资源的分配方式取决于上一代人的财富和社会阶级,这就是所谓的教育资本化。

贰丨教育刚需化

有人说,学区房这么高的价格,真有人愿意接盘吗?

答案是肯定,原因很简单,因为教育本身,就是一种投资。

关于投资孩子教育从而实现家族财富增值的案例比比皆是,相信大家每个人的身边都会有。

而现在与过去不同的是,虽然这两年二胎风盛行,但大多数家庭还是一个孩子。

过去被分散在多个孩子身上的可支配资产,随着万千宠爱集于一身。

但这同时也意味着如果投资失败,那就是血本无归,所以家长迫不得已,只能选择All in。

虽然好学校不一定个个都能上清北,但总归是大概率样本库。

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虽说名校也有着一定的公开指标,虽说学区房溢价很高,但在名校学区房的高墙上哪怕只露出一道裂缝,也会引发墙外头破血流的争抢。

许多人的一生,仿佛也被一套学区房做出了分割,前半生为自己努力奋斗,下半生为孩子构建一道希望。

我身边就有这样的案例,曾经也是爱玩爱打扮热爱生活的女生,后为了孩子上西工大,举家租房,全职陪读,不仅放弃了自己原本装修舒适的大house,也放弃了很多生活上的追求。

我每次看到她都很感概,但也能理解,因为学区房/学位房对这个年龄的家庭就是的刚需品,更何况在资产投资里,房子也具备其他投资产品无可比拟的抗跌性。

一个投资品,标的了两个未来,怎么能不具诱惑?

叁丨学区溢价的疯狂

实际上不只是像天地源丹轩梓园这类楼龄较新,品质不错的学位房价格较高。

哪怕是那些楼龄二十年,与物业、品质、绿化都不搭边的老破小,凭借着高新一小+一中的双学位,也是妥妥的3万/㎡+。

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更重要的是,在走访过程中发现,这类房子的评估价格往往达不到标价,所以贷款买房除了评估首付+税费外,差价需要你个人补足给房东。

例如,一套总价400万的学位房,可能评估价只有350万,剩余五十万的差价,是你在付掉首付和税费外的费用,必须额外直接付给房东。

为什么说家长们别无选择,因为这些掌握了最好学校选择权的房子,几乎拥有了教育资源溢价的独家定价权。

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但如果只是这样,家长们咬咬牙坚持一下,房价也不会如此离谱。

可惜人性都是趋利避害的,加上某些不怀好意的过度营销,就让房价彻底变了味道。

比如对房东来说,这些学位只能一次性使用,那么指标用完了以后,就要面临资产的大幅缩水。

还是上面提到的这些楼盘,在用完学位指标后,均价只能达到1.6-1.8万/㎡,缩水幅度达到40%以上。

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谁也不愿意看着自己的钱没了,于是房东们想方设法只为在这一锤子买卖上,彻底捞够本。

例如去年在网上爆火的,全国某状元小区拉横幅庆祝xxx同学考上清、北;

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南京小区业主自发成立房价不跌小分队,建立“鸡娃奖励”机制。

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中介、房地产公司更不必说了,比如深圳教育局禁止发布中考成绩,中介竟然联手家长,自制喜报!

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道法千万,除了保障自己小区的学区属性更突出外,就是为了炒高挂牌价,从而保持更高的均价。

前文提到的丹轩梓园10万/㎡+,正是如此。

相比之下,我们西安的二手房东和中介“操盘”还是弱了点

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肆丨不变的漏斗机制

横向对比全国,深圳学区房最高32万/㎡,北京25万/㎡,上海20万/㎡,这种独立于市场行情之外特殊产品,本身就会形成畸形的市场生态。

虽然近几年有关学区房的打压政策不断出台,“教育均衡”的供给侧改革不断深化。

以求遏制住天价学区房对城市房价天花板的拔高效应,但实现起来比证明黎曼假设还要难。

例如北京由“就近入学”到“多校划片”,上海“公民同招+民办摇号”,还有我们西安最近盛传的“积分入学”。

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但这些政策本质上都只是将学区房的固定预期,转为不确定性预期。

只要这个漏斗机制没有被彻底推翻,那高净值家庭就会寻找下一片优质教育集散地。

伍丨理清“畸形”的市场

好了,说了这么多,那对于学区房,购房者到底该怎么办呢?

首先,如果你没有足够的社会实力,保障你的孩子跳脱出当下的教育滚动闭环,而对于学区房能够得着,那就买,因为别无选择。

但如果是投资,一定谨慎。

比如有粉丝问我,投资不起高新、曲江的核心学区/学位房,那我投资高新一中、曲江一中分校行不行?

这里面有两个隐患,一是新房现在学区不确定,一些新区挂牌名校,名校本部和名下➕学校到底今后如何运营?教育质量如何保障是未知数;二是这类名校房产的二手房比同品质普通小区至少溢价20%,如果后期学区变动或者教育政策变化,分流好的教育资源,风险较大。

把巨额成本捆绑在一个回报确定性低、变现难度高的标的上,还不如去摇摇山水美树,看看现在那些因为限价有明显倒挂红利的盘子。

第二,如果你因为一套学位/学区房牺牲一家人的幸福生活,严重降低自己的生活品质,那真的不建议。

天下最好的学区房,就是自家的书房。

以身作则,言传身教在任何时代都管用!财力拼不过,那就拼用心、拼耐心。

特别是对那些,一边骂着孩子不准玩手机,一边某音、某者荣耀离不开手、满嘴粗俗的家长来说。

这个道理,比学区房更重要。

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