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西安的房价还会再涨价吗(西安未来三五年房价会怎么样)

文章出处: 云销控开盘中心

作者:云销控

发表时间: 2021-10-11 09:17:03

1、跟5月、6月结论保持不变。西安基本面很扎实,长远看西安稳中走凉。

2、短期波动。一些限价在涨,一些地价在涨,中介鼓吹上涨,开发商鼓吹上涨,购房者会焦虑。但,这不是问题,也无须担心。

3、限价≠卖价。卖价≠能卖出去。未来所有城市都不具备上涨的动力,以及胆量。

4、调控是大势所趋。不是某个城市,某个省份能挡住的。深圳如此,杭州如此,北京如此,他们都带了好头,后边城市早晚要跟,不能站错队。

5、一些板块的限价在涨,一些板块的限价在跌,不影响。影响摇号中签率最核心的因素在二手,二手跌,新房涨幅越少、价差越小,越没人打新。把眼光放长远一点。

6、西安基本面还在,产业环境人口还在,不用担心大跌的问题,二手房会回调,市场会逐渐平稳,利于刚需,利于自住。这是好事。

7、人性本恶,趋利避害是本能。没价差了,自然不摇号了。

1

9月8日,西安公布第二批集中供地。

限价这块,挑动了所有人的神经线:

怎么限价涨了?

CID毛坯限价超过26500,港务区毛坯限价超过18000,大明宫毛坯限价超过25000。房价又要涨了?

1、高新CID。目前紫薇华发1万9,中海2万1,新希望·景粼天玺2万5,价差很大,但是大部分集中在精装2万5以内。但是未来最高限价超过2万6,还是毛坯,如果后期加上精装,至少干到小3万。

2、大明宫板块。周边的新房、二手全部集中在2万左右,这一批新房最高限价最高干到25014。

3、港务区。最高限价突破17000;雁鸣湖。最高限价突破22000。

还有一些板块限价变化不大。

经开稳定,灞桥稳定。

这一次的集中供地,跟上次相比,有几个变化:

1、第一次集中供地2000亩,第二次集中供地3000亩。涨了50%。

2、严格限制资金来源,严格限制马甲数量。

3、限制了最高溢价,设置了15%的最高溢价。

这对市场不是好事。

1、限制太多,开发商不想拿地。

2、溢价太低,开发商不愿意拿地。

3、限价太高,未来风险加大。

2

最近一年,西安被打得不轻。

不过都没有伤筋动骨,都是擦点皮,但是问题是,连续不断的打击,身体又得不到恢复,西安现在有点动弹不得了:

11·30全面提高2套首付款,

3·30限购限售升级,

7·9首批二手房指导价出台,

8·30扩大限购限售范围,

9·8第二次集中供地。

尤其是8·30政策,西安限购再升级,沣西纳入限购,二套需落户满3年。打掉了流动性,打掉了投资客,剩下的基本上都是自住。

二手房的成交量,持续下降。

在6月之前,西安平均每个月的成交量都在6000套上下,最高3月成交了将近1万套。但是8月,西安的二手房成交量仅有4800套,相比于3月的峰值,几乎腰斩。

关键是,这还只是开始。

从今年3月开始,西安二手房的成交量几乎是在持续下降,从1万套,下降到不到5000套。不出意外的话,9月会继续下降。

包括我在西安踩盘加了很多中介,他们说,现在带看少了一半,原来涨价的都降价了,但是越降价越不好卖。

二手房中介一秒入冬。

包括二手房指导价,包括银行限贷,整个银行系统的难度也在加大,停贷、少贷、提高利率,很多银行的利率最高已涨至6.05%,都在增加购房成本。


西安限价又涨?房价又要涨?谁在鼓吹上涨?


3

不用分析市场,不用看市场。

西安市场,普通人就看这几点:

万人摇号的楼盘多不多?

中签率极低的楼盘是多少?

千人摇号的楼盘有多少?

不需要摇号的楼盘有多少?

置业顾问对你的态度好不好?

这个我没有统计,但是根据我在2018年到2021年的持续调研中,明显能够看出来,万人摇绝对少了,中签率绝对高了。

西安的市场就像一道算术题,有几个变量:

1、全国难了。

2、西安未来肯定难。

3、二手房市场凉了。

4、新房有些限价涨了,有些限价持平。

那会有什么结论:

1、二手不要碰。

2、利好低价新房,还是需要摇;

3、高限价房难受,未来不好出手。

所以,你完全不用担心新房限价涨了,市场一定会涨,肯定不会,这些所谓的新房限价涨了,最大的作用:

掩护低价新房出清。

至于西安基本面,我依旧看好,依旧非常扎实。

这一点,跟我之前的观点保持一致。

为什么高新区这么牛?华为、三星、阿里、中软国际、海康威视、小米、vivo、oppo、大疆、海康、大华,全部在这里。

落地到楼市,为什么这么多人看好软件新城?为什么这么多人看好啥都没有的CID?为什么把鱼化寨片区也并入了?

4

所以,西安未来会这么走:

1、打压预期,打压二手,打压高价新房,打压炒房。

2、大环境如此,深圳被打,杭州被打,北京被打,西安有多头铁会比这三位大哥硬?包括学区,都要凉,自住可以用,投资就算了。

3、甭管什么金九银十、小阳春、两会、20大,喊谁都不好使,这是大趋势,任何人、任何市场,都不能跟趋势作对。

4、西安核心在高新+曲江,其次是主城+沣东,再次是外围。目前各个片区的房价差距在逐渐缩小,软件新城CID2万多,曲江也是2万多,沣东沣西也是2万多。

5、西安长期稳,二手微跌。基本面非常扎实,城市地位、产业、环境、营商环境,更关键是西安的操盘水平太强了,不亚于成都苏州合肥,新房限价依然摇号,二手指导价要你凉凉。

6、炒房客基本出清,尤其是830新政,限购范围扩大,西咸新区不受伤但是擦破皮,落户不满3年受到限制,以及抬高人才和离婚的标准。利空投机,利好刚需,利好自住。

7、限价≠卖价。限价越高,风险越大。开发商也不傻。


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