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迪拜房价最新走势(迪拜的房价贵吗)

文章出处: 云销控开盘中心

作者:云销控

发表时间: 2021-10-11 09:31:17

迪拜房价五年来首涨,你敢碰吗?


进入2021年,迪拜房价出现微幅回暖迹象,五年来迪拜房价首次出现0.1%的增长,让曾经购买了迪拜房产的人感受到一丝丝暖意。


迪拜房价五年来首涨,你敢碰吗?


随着疫苗在全球范围内接种,疫情的阴影逐渐散去,迪拜固定资产投资,有望恢复吗?迪拜的房价是到底反弹,还是依旧低迷?迪拜的资产值得投资吗?

一、迪拜的转型

谈起迪拜,读者大概第一时间想到的就是奢侈:

世界第一大豪华七星级酒店、全球最高塔迪拜塔、全球最大购物中心、世界最大室内滑雪场,出租车是保时捷……

种种头衔和世界第一,也让迪拜成为了“奢华”的代名词,吸引了全球富豪名流来到迪拜度假、旅行。


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其实迪拜在五十年前,是一个没有资源,没有影响力的小地方。后来发现了石油,一度极度依赖石油贸易。从上个世纪八十年代,迪拜的高层开始意识到石油资源的不可持续,就开始谋求摆脱资源陷阱,着力发展空港、港口贸易。

迪拜的石油出口从1985年占GDP总值的50%,一直下降到如今不足1%。政府主导的一系列改革,让迪拜成为了以房地产、物流、旅游、金融为主的世界金融、贸易中心。


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迪拜转型的成功,在于迪拜特殊的位置,也在于迪拜家族统治保障了政策的连续性,用短短几十年时间,完成了世界其他城市上百年的发展之路,其“追求卓越,永争第一”的气魄,也让迪拜迅速在二十年时间,成长为全球极具影响力的城市。


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但迪拜的软肋,就在于缺少实体经济,受外部经济环境左右,这也是所有金融中心、港口城市无法避免的命运,迪拜不可能发展出完善的工业体系,人口也多为外籍人口,这些都是迪拜资产缺乏稳定性的原因。

二、迪拜资产为何不香了?

迪拜的房地产热始于2000年,曾有媒体报道过当时的建设盛况,“在很多地区,抬头往上看,除了映入眼帘的迪拜天空之外,还少不了至少一台起重机,保守估计,全世界起重机大概有15%~25%在迪拜”。


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到了2008年的金融危机,之前的大包大揽,疯狂建设一度让阿联酋陷入债务危机,其主权投资实体迪拜世界公司,欠债高达590亿美元,占迪拜总体债务的74%。

这家业务包括房地产、港口的集团,以开发全球最奢侈房地产项目闻名。

大资金、大建设、大投资,将小小的迪拜打造成了全球人眼中的奢侈之地。

迪拜塔、棕榈岛等超级工程,更是将迪拜投资拉升到3000亿投资的规模,但光鲜亮丽的背景之下,是迪拜政府和国有企业滚雪球一样的债务,2007年至今,迪拜房价受到重挫,400多个项目被取消,政府和企业陷入了漫长的“调整期”。


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迪拜危机的本质是房地产与基建规模盲目扩大,滥用政府信用造成的债务危机,结果造成了房地产泡沫破裂。

七年前,国际油价暴跌,中东和阿联酋经济增速放缓。迪拜市场本来就没有从金融危机中走出,房子又再次出现供过于求,迪拜的房价与巅峰时期相比,跌了近30%,比疫情造成的影响还要大。


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三年前,迪拜宣告获得2020年世博会举办权起,无数地产商为了借势,重新启动了不少地产项目。多个地产项目在近期交付,又遇上疫情,导致市场库存增加,导致迪拜房价进一步下跌。

三、迪拜资产的价值

在所有宣传迪拜房产的广告里,都说到了迪拜房产的高租金收益,例如迪拜外来人口较多,国际港口城市,开放度高,住宅平均年租金收益率在5—8%这一区间,别墅区域大约4—6%,房东还可以托管给中介公司代理,不用亲自出面,等等。

迪拜超过300万常驻人口,其中92%的人都是外国人,迪拜是世界第三大游客访问城市,在疫情爆发前的2019年,共接待1673万名过夜游客。


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即使在2020年,游客接待量也达到了550万过夜游客,酒店平均入住率在2019年达到七成以上,2020年有入住率超过一半,这也是相当令人羡慕的成绩。


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迪拜的租赁市场长租占比相对较高,主要租客群体来自于在当地生活和工作的外国人。

即是说,迪拜房价近些年来的下跌,在于房地产库存过剩、油价下跌、货币贬值和政局动荡。近两年来,迪拜官方也意识到了迪拜房价持续下跌的问题所在,开始调整住房市场,2021年迪拜房价跌幅有望减缓。


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但不管怎么吹迪拜房产,迪拜房产有几点无法回避的事实:

1. 目前库存供大于求

2. 无法移民

3. 物业费高昂

先说买房移民。

阿联酋是传统穆斯林国家,全部阿联酋包括迪拜在内均为当地人,不接受任何外籍移民。迪拜境内目前有80%的外籍人口在本地居住,均为各种性质的居住签证,包括工作,家属,留学,投资等。

在迪拜购买房产超过100万迪拉姆可以申请居住签证,包括直系家属签证。居住签证一般为2年,可到期续签。所以,迪拜置业,要么是真的有需求,要么是看准能够有好的出租收益,否则,需要慎重。

其次说持有成本。

物业费一般是每年10—30迪拉姆/平方英尺。根据当前的汇率换算,1酋迪拉姆=1.76元人民币。

据此,一套100平方米(1平方米=10.76平方英尺)的公寓,按照每平方英尺15迪拉姆计算,每年物业费2.8万多元人民币,一套100平方米的酒店公寓,是普通公寓的3倍,则每年物业费就得8.5万元人民币左右,持有成本非常高。

最后说预期。

就2021年预期来说,全球知名地产资讯公司仲量联行(JLL)的专家预测,迪拜在2021年还处于去库存,消化2014年以来的过剩供应量阶段,房价会进一步下跌。负责中东板块的专家预测,迪拜的房价还没有跌到底。


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作为一个外表光鲜亮丽的城市,迪拜的资产有着特别的吸引力,但是迪拜的经济对于外部经济环境的高度依赖,以及世界各地投资客的忽冷忽热,让这里的资产波动较大。

如果不是有着现实需求和稳定出租渠道,投资迪拜房产,要非常慎重。

毕竟,看起来很美的资产,背后总有价格美丽的逻辑,当逻辑不成立,就要远离。


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