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大兴房价2021最新价格(北京丰台区房价多少钱一平)

文章出处: 云销控开盘中心

作者:云销控

发表时间: 2021-10-12 14:25:58

2021年北京买房,总价400W以内。应该选什么区域,哪个小区?

35岁,外地人有购房资格,在外地有过DK记录,在京无房,属于二套,投资自住属性都有,投资比重偏大,3年内不自住。买入后会出租出去,希望找到租金高的,好出手的,目前没有选定购房区域和小区。

我的问题:

1.应该选择哪个区域?2.我的情况是否考虑学区?3.因为之前的居住体验,非常看重明卫,但是北京这种二手房明卫的很少,这个是否投资属性可以不用考虑?4.我个人也是地产从业者(新房),很介意一楼和顶层,顶层怕渗漏,一层怕堵,这些是不是最好不要选?5.我的投资属性偏大,如果关注的房屋的点排序,应该怎么排序(比如学区,地铁……等等这些内容)6.求推荐选择区域和小区。

回答:

01

不知不觉九月份已经过去一多半了,2021年已经过去大半,不知道小伙伴们年初立下的那些FLAG完成几何了?这一年的北京楼市也是有点高开低走那个意思,不知道接下来这仨月还会有啥重量级的变化。

题主问的问题稍微有点多,一个一个来看看吧。

区域

要问上半年哪些地方比较热,这个事众所周知啊,望京、双井、朝青、广外等等等等,可是要说四百万应该选择哪里,这些热点板块自然是没有啥凑热闹的力度。

我筛房子的标准就是房龄二十年以内的地铁电梯房子,对于没电梯的小板楼,只要不是太老,不是顶层那种其实差不多也可以接受,按照这个标准呢,咱们一起来看看那些地方合适。


2021余额不足,总价400万内,北京还有哪些性价比高的房子可选?


大概看一下四百万预算的房子所在的区域,整体来看,东南边那真是低总价住房的沃土。北面看来看去也就天通苑还能挑个大概,回龙观现在400万有点够呛,更远一点的昌平老县城又有点远,北七家其实还好,以后还能沾上一点17号线北端的光。

不过天通苑的房子我看来看去好像长得都一样,有点审美疲劳,流动性不错可是同质房源竞争激烈,增值有点乏力的。可是出租是没问题的,亚洲第一社区的名头可不是白叫的,五号线北端的拥挤程度跟天通苑的名气成正比。

朝阳挑了两个地方,都是朝阳相对边缘的区域,双桥这一块边角地被河流铁路分割的很零碎,这也是这里房子不贵的一个原因。焦化厂这附近接二连三的拍地,本身回迁房也多,碍于以前是工业区没啥人爱来,这里的房子也不贵。

至于大兴,这几个地方都是刚需上车的首选,总价低房子好。要说有发展呢,西红门、枣园这种地方以后不会错的。

学区

四百万的预算还要考虑学区?嗯……

也不是不可以,学区的热度最近降低的相当的快啊,也许是跟开学有关系?尘埃落定以后学区房的故事可能真的讲不动了。

今年海淀学区房表现的那是相当的抢眼的,其实东西城也不遑多让,紧接着就是各种政策就来了,多校划片真就不是说说而已,课外补习也是说停就停,这个时候要还是忽悠学区房的噱头其实没啥意思。


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教育资源是一定要均摊开来的,可是这需要时间,而且是一个相对有点时间跨度的过程,某种意义上来看这还是一个肉烂在锅里的事情。目前骨干教师基本还是在区内流动,东西城面积小,流动起来还是蛮流畅。


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革新里小学都能挂上史家的名头了,而且校长都来了,虽然实际效果还有待观察,可是大的趋势不会改变的,那么东西城渣小普小的春天那就是真的来了。老崇文老宣武的小房子,要是机会极为合适的话,四百万还是可以看一看的,但是所有的操作一定是以房住不炒,而且学区政策难以捉摸为前提的。

02

明卫

卫生间有窗户这件事情我觉得还是蛮重要的。窗户意味着什么?窗户就意味着采光和通风,具备基础的可生活条件,这样的房子不用来做卧室用来做卫生间简直暴殄天物。

尤其是北京这种寸土寸金的地方,十几年前那是连地下室都是抢着住的情况,一个暗卫算什么啊。而且那个时候简直就是各种大塔楼横行的黄金时代,窗户少朝向怪异大进深简直就是这类房子的通病,再加上一个一梯十几户,嗯,简直是绝了。

卫生间有窗户,有光有风能够很大程度上抑制细菌的滋生,干燥舒适的卫生间环境对于这个重要生活场景的幸福指数加成那是相当高的。

按照GB50096-1999住宅设计规范规定:明卫生间的通风开窗面积不应小于该房间地板面积的二十分之一,而对卫生间的采光则无明确规定,可参照规范执行。


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你问的投资角度来看明卫有没有优势,这个当然是有优势啊。住起来舒服的房子一般都不便宜,谈判的时候这些点都是可以抓住要价或者砍价的点,同样条件下肯定是明卫的价值高一些。

如果在细分的话,窗子大小朝向都能拿来说事,有些设计不合理的窗子,内外压强差逆转,要是还在上风口的话,卫生间污浊空气穿堂而过那还真就不如暗卫了,当然了这个得具体情况具体分析了。

一楼和顶楼

关于楼层的选择这个事情那真是由来已久了。我的观点就是电梯房的话就是次顶层是最好的,至于没电梯的小板楼顶楼是要尽力避开的。

一楼其实还是有一些独特的优势的,有些老年人就喜欢住在一楼,即使有电梯有的时候还是没有一楼来的那么方便。高层住宅的一楼要是遮挡少,地基高的话也勉强接受。

高层一楼附赠的小花园其实有点鸡肋,高层坠物的问题这些年以来其实处理的都不是很好,你想想,你在自己一楼小花园里面吃着火锅,唱着歌,突然就被楼上掉下来一个啥给砸了,那可太刺激了。


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要是次新小板楼的带花园一楼,那其实还蛮有竞争力的,只要户型南北通透,前面没遮挡,在北京这座相对干燥的城市里面不会有潮湿的问题的。


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至于漏水这个事情,我以为这都什么年代了,基本的防水问题还解决不了吗?可现实还真就这样魔幻,最近几年北京夏天的降水量都是相当的可观的。雨量大持续时间长,在这种雨水的考验下,很多房子就现了原形了。


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这种已经是比较严重的情况了,涉及到地下室的防水问题,而顶层的防水问题同样让人烦恼,有些房子你还真就得擦亮眼睛,施工质量问题年久失修都会导致漏水。

03

投资排序

首先声明,房住不炒这个是一定要坚持的。但是吧,话说回来,合理框架以内自己买了一套房子,看着房子涨价总比看着房子跌价要高兴那么一丢丢的吧?

什么学区、地铁、医院、商业……

这不都是规划啊,以前有句话怎么说的来着,买房子一定要买在城乡结合部上面,买的就是发展。十几年前上地那个地方可是还能放羊的,现在你再看看那是什么光景。

至于怎么看发展,这个又可以展开写一篇了。这里只告诉你两个方法:第一个把北京2035规划彻底研究明白,每天盯着北京规自委的网站,仔细研究每一个新出来的地块产业规划。嗯,好像是我每天就在干这个事情,当然了也不百分之百保证有效,不信你看看丽泽,这都是多少年了,终于有点眉目了。


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第二个就是紧紧盯住每次集中土拍,看看新出的地块都在哪里,是被哪个开发商以什么成本和方式拿的地,这样你就能大致知道城市的发展方向和局部产品种类分布。(这好像也是我每天干的)

片区和房子

其实四百万这个总价区间,不算是主流购房需求,尽量往郊区城区结合部找吧。


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好久没说首座御园了,大兴的房子简直就是刚需上车的首选,看看这小房子,8层带电梯小板楼中层,我是觉得不赖。南北通透,方方正正的,2013年的房子,九十多平挂牌390万。这个地方,现在跟个大工地似的,外迁的配套资源以后对区域内提振还是蛮期待的。


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四百万在房山甚至可以买一套三居室了,芭蕾雨悦都南区,89平的三居室,明厨明卫,喏,这就是明卫啦。


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虽然是这种细长条的窗户,可也算有窗户对不对,起码通风上面可以起到一定作用的。这个盘也说了很多次了,要啥有啥,篱笆房地铁站跟前,也就是房山整体上的不给力,导致这种房子只卖400万。


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要说户型好,那还得看新房子,真正现代宜居的房子,90平米的三居室,360万,顺义仁和“三杰”之一的龙湖云河砚。见过明卫的,你见过双明卫的吗?精致的眼镜户型,两明一暗的三居室。

顺义仁和这一块,以后的发展也不错,该有的也都有,虽然没有互联网产业那种炸天的效果,可是目前来看四百万的预算最好还是不要太贪心了。

结语

当前的北京楼市似乎到达一个节点。


2021余额不足,总价400万内,北京还有哪些性价比高的房子可选?


上半年追高的热点板块的带头房源(尤其是顶尖学区房)价格已经开始回落,整体销量逐月走低,挂牌房源逐渐增多,而价格趋势还是暂时撑住了。


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